• Fannie Mae et Freddie Mac victimes de la neurasthénie de l'immobilier américain

    Fannie Mae et Freddie Mac victimes de la neurasthénie de l'immobilier américain.

    Les deux géants du crédit hypothécaire, placés sous tutelle publique en 2008, ont été retirés de la cote
    New York Correspondant
     

     

    Les annonces ont été quasi concomitantes, mercredi 16 juin : d'un côté, la construction plonge aux Etats-Unis de manière abyssale, de l'autre, Fannie Mae et Freddie Mac, les deux financeurs du crédit hypothécaire américain, ont vu leur cotation à Wall Street retirée par leur autorité publique de contrôle, l'Agence fédérale de financement immobilier (FHFA).

    " Enfin ! ", se sont écriés les milieux d'affaires. L'administration Obama a attendu que la valeur de leur titre soit quasi nulle (0,92 dollar pour le premier, 1,22 pour le second) pour procéder à une mesure longtemps annoncée. Mais elle a valeur de symbole : malgré 145 milliards de dollars (120 milliards d'euros) injectés par l'Etat, rien n'est parvenu à restaurer la confiance des investisseurs envers ces deux géants.

    Soeurs jumelles, les sociétés Fannie et Freddie avaient été placées sous tutelle publique par l'administration Bush en septembre 2008, une semaine avant la faillite de la banque d'affaires Lehman Brothers. Durant la décennie de bulle spéculative immobilière qui avait précédé cette décision, elles étaient devenues des acteurs de premier ordre à Wall Street ; un succès dû au gonflement exponentiel de la bulle mais aussi à leur statut hybride. Organismes privés bénéficiant d'une garantie publique, elles étaient des interlocuteurs financiers majeurs et des partenaires-clés de la classe politique. Premières contributrices au financement des campagnes électorales, leur position et le poids de leur lobby au Congrès semblaient inexpugnables.

    " Institutions zombies "

    A leur zénith, Fannie et Freddie détenaient ou garantissaient 45 % de l'encourt du crédit immobilier américain : 31 millions de prêts pour 5 300 milliards de dollars. Leur effondrement a été causé par leur exposition ahurissante sur les titres subprime et par l'accroissement du nombre d'emprunteurs insolvables ; à Wall Street, leur titre chutait alors respectivement de 93,7 % et de 95,3 %. Leur trou était évalué à 280 milliards de dollars, leur dette à 1 600 milliards, dont 900 milliards détenus par des créanciers étrangers.

    Dix-huit mois après leur nationalisation de facto, le Trésor américain a constaté son impuissance. Il a maintenu Fannie et Freddie à flot sans pouvoir dégager de perspective. Quant à la FHFA, elle ne prévoyait aucune amélioration en 2010 pour celles que Wall Street nommait désormais des " institutions zombies ".

    Lors de la nationalisation de Fannie et Freddie, diverses options de réorganisation du financement du crédit immobilier avaient été évoquées, dont le démembrement des deux mastodontes en plusieurs entités régionales pour éviter l'impact " systémique " de leurs éventuelles difficultés. Mais ce chantier s'est fait attendre. Or, alors que l'accès au crédit tardait à se desserrer malgré les centaines de milliards injectés dans le système bancaire, Fannie et Freddie détenaient ou garantissaient toujours jusqu'à 76 % des emprunts contractés par les ménages américains en 2009.

    Secrétaire au Trésor, Tim Geithner justifiait il y a deux semaines encore l'attentisme de l'administration par l'adoption préalable d'une vaste réforme financière. De très nombreux analystes jugent aujourd'hui qu'il a eu tort.

    La paralysie qui paraît affecter l'intervention publique est symptomatique à la fois des obstacles auxquels elle se heurte et des limites qu'elle s'impose. Les moyens mis en oeuvre à ce jour par l'administration Obama ne sont pas parvenus à enrayer " un nombre record de saisies - d'appartements - qui maintient la pression sur des millions de propriétaires ", estime le dernier rapport sur " L'état de l'immobilier national " publié par le Centre d'études immobilières de l'université de Harvard. " La clé " de la relance du secteur immobilier, observe le rapport, " réside d'abord dans la reprise de l'emploi ". Or celle-ci stagne désespérément.

    Par ailleurs, depuis son arrivée à la Maison Blanche, Barack Obama a tenu à préserver cet élément constitutif du " rêve américain " qu'est l'accès au logement privé. La sortie de Fannie Mae et Freddie Mac de la cote indique symboliquement à quel point ce rêve est désormais mal en point.

    D'ambition au fond très modeste vu l'ampleur des difficultés, une nouvelle législation portant sur " la création d'emplois et des logements abordables ", proposée par la sénatrice Maria Cantwell, ambitionne de prolonger et d'élargir certains avantages fiscaux accordés aux promoteurs de bâti bon marché et avec une vocation locative. Ses partisans pensent qu'elle générerait 5 milliards de dollars d'investissement privé dans le secteur, la construction de 60 000 appartements et 70 000 emplois supplémentaires. Elle attend toujours d'être votée.

    Sylvain Cypel

    • La construction en chute libre

      Emblème du marché immobilier américain, les mises en chantier de maisons individuelles ont connu, en mai, leur chute la plus importante sur un mois depuis janvier 1991 : - 17,2 %. La construction globale de logements est en baisse de 10 % comparée au mois d'avril. Quant au nombre des permis de construire accordés (- 5,9 %), il est au plus bas depuis un an. Ces chutes s'expliquent amplement par l'expiration, fin avril, du crédit d'impôt accordé par le plan Obama de relance économique aux acquéreurs d'un bien immobilier. Aussi, depuis la création de ces statistiques, en 1970, jamais le nombre des logements en construction n'avait été aussi faible aux Etats-Unis, alors que la population a augmenté depuis de... 102 millions d'individus.


  • Commentaires

    Aucun commentaire pour le moment

    Suivre le flux RSS des commentaires


    Ajouter un commentaire

    Nom / Pseudo :

    E-mail (facultatif) :

    Site Web (facultatif) :

    Commentaire :