• Immobilier à Toulouse, seuls les biens sans défauts et idéalement situés résistent au déboulonnage

    A Toulouse, seuls les biens sans défauts et idéalement situés résistent au déboulonnage du marché

     

     

    Après sept années de hausse continue et un quasi-doublement des prix entre 2000 et 2007, le marché immobilier toulousain est brutalement entré en crise à l'automne dernier : au quatrième trimestre 2008, le nombre de ventes s'est effondré d'environ 30 %. " Nous avons connu un quasi-blocage des transactions, avec une désertion des acheteurs, confie Jacques Desmortier, directeur de l'agence L'Adresse Sud-Est Immobilier. Mais l'étau s'est progressivement desserré et la conjonction de la baisse des taux et de celle des prix les a fait revenir à partir de mars. "

    Malgré cette petite embellie, l'euphorie n'est plus de mise, car les acquéreurs sont devenus très sélectifs. Ils prennent le temps de visiter appartements et maisons, et comparent les prix attentivement. Actuellement, à Toulouse, les deux-pièces se vendent entre 100 000 et 130 000 euros, les trois-pièces entre 140 000 et 160 000 euros et les quatre-pièces entre 170 000 et 210 000 euros.

    Depuis août 2008, les prix ont, en moyenne, reculé de 15 % dans la ville, avec de très fortes disparités selon les secteurs ou les types de bien. Ainsi, les beaux appartements du centre-ville se négocient toujours au tarif fort, malgré une baisse des prix d'environ 5 % par rapport à l'année 2008. " Les clients se recentrent de plus en plus sur les valeurs sûres, analyse Frédéric Sayous, responsable de Century 21-Fly Immo Rive gauche. Les biens un peu moins recherchés doivent donc être proposés avec une décote importante pour se vendre. "

    C'est le cas des grandes copropriétés des années 1960 et 1970, qui ont vu leur prix dégringoler de plus de 25 %. Même phénomène pour les petits bâtiments construits dans les années 1990 et vendus en masse à des amateurs de défiscalisation. Nombre de ces biens arrivent sur le marché en ce moment et, pour les vendre, leurs propriétaires doivent accepter d'abaisser leurs prétentions de 15 % à 20 %.

    " Cette baisse est saine, car nous étions arrivés à un point où les prix avaient tellement augmenté que mêmes les ménages aisés achetaient avec difficulté ", explique Nicolas Verret, président du groupement d'intérêt économique (GIE) Orpi-Toulouse.

    Les valeurs sûres restent les alentours de la place du Capitole, ainsi que les quartiers des Carmes et de Saint-Etienne. Ce coeur historique regorge de beaux bâtiments anciens, et les petites rues piétonnes et placettes ombragées ont un charme fou. " La demande reste forte pour ces secteurs, mais les acheteurs ne font plus de surenchère ", explique Jérôme Rigaud, négociateur à l'agence Cabinet du midi.

    Pour les amateurs de maisons, trois secteurs sortent toujours du lot : Le Busca offre un grand choix de maisons anciennes et bourgeoises, alors que Guilhemery et <st1:personname productid="la Côte" w:st="on">la Côte</st1:personname> pavée comptent surtout des constructions d'après-guerre. Il faut compter entre 250 000 et 300 000 euros pour en acheter une, mais d'importants travaux de rénovation doivent souvent être réalisés. Refaites à neuf, elles valent environ 450 000 euros, contre 500 000 euros en août 2008.

    " Barre psychologique "

    " Les acheteurs ont du mal à dépasser la barre psychologique des 450 000 euros et les ventes à plus de 500 000 euros sont très rares ", confie Jacques Barès, directeur de Laforêt Toulouse Saint-Michel.

    Au sud, les quartiers de Saint-Michel, Saint-Agne et Rangueil sont un peu moins chers et davantage urbains. Ils plaisent aux parents d'étudiants, tant pour loger leurs enfants que pour y faire un placement. Le secteur se négocie entre 2 200 et 2 800 euros le mètre carré pour des petites surfaces, les prix les plus élevés étant ceux des biens récents ou proches du métro.

    Sur l'autre rive, le quartier Saint-Cyprien, repaire de familles bobos, subit aussi une baisse des prix de 10 % à 15%. Même les petites maisons pour cadres supérieurs, rares et recherchées, dépassent difficilement 300 000 euros. " Elles varient entre 240 000 et 300 000 euros, note Patrice de Nardi, directeur de Guy Hoquet Saint-Cyprien. Les prix les plus élevés étant atteints par celles qui ont du charme et sont situées à côté de <st1:personname productid="la Garonne." w:st="on">la Garonne.</st1:personname> "

    Marie Pellefigue


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