• L'étiquette énergie, une révolution dans l'immobilier

    L'étiquette énergie, une révolution dans l'immobilier

    La mention de la performance énergétique des logements devra être systématique dans les annonces immobilières, à compter du 1er janvier 2011. Cela pourrait entraîner une décote de 10 % à 15 % de la valeur des biens énergivores.

     

    Vous l'avez vue sur votre dernier réfrigérateur, elle est apposée sur les voitures neuves, elle pourrait faire son apparition pour les logements. Elle ? L'étiquette énergie qui classe de A à G la performance énergétique d'un objet ou d'un bien. À partir du 1er janvier 2011, la loi Grenelle 2 prévoit que les annonces immobilières devront préciser la performance énergétique des appartements ou des maisons mis en vente ou en location. Une manière de susciter une prise de conscience et d'inciter les propriétaires à réduire leur consommation ou à rénover leurs logements alors que le bâtiment est au coeur de la bataille contre le changement climatique. Le secteur génère 21 % des émissions de CO2 et 43 % de la consommation d'énergie de la France.

    Le décret précisant les modalités d'application du nouvel article L. 134-4-3 du Code de la construction n'a pas été publié et sa mise en musique ne sera pas aisée. Les particuliers désireux de louer ou de vendre devront faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant de publier leur annonce. Or la validité de ces DPE reste sujette à caution. Mais si un logement est classé E, F ou G, le loyer ou le prix de vente pourraient en souffrir. « Je me vois mal proposer dans mon agence immobilière des biens notés G, note le président délégué de la Fnaim en charge du développement durable, Benoît Fauchard. Comme en Allemagne, le second loyer va devenir plus perceptible : un loyer bas mais assorti de charges de chauffage lourdes paraîtra moins intéressant qu'un loyer plus élevé mais compensé par de faibles charges. »

    L'affichage de la performance énergétique pourrait avoir un impact sur les transactions. « Les nouvelles normes vont renchérir le coût des logements neufs tout en suscitant une dévalorisation relative de l'immobilier ancien », estime le directeur général de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière, Guy Marty. « Les acheteurs pourront légitimement exiger une décote sur le prix s'ils doivent prévoir des travaux. La décote entre le neuf, qui répondra aux nouvelles normes basse consommation, et l'ancien va s'accentuer. L'impact du Grenelle va toutefois s'échelonner dans le temps et ne devrait pas être brutal, car le déficit de logement est élevé. » « Le risque que l'immobilier ancien subisse une décote, lorsqu'il est énergivore, nous semble tellement évident que nous avons décidé d'intégrer systématiquement à l'avenir dans nos statistiques une évaluation de la moins-value qui sera générée par la généralisation de la mise en oeuvre du DPE à partir du 1er janvier », révèle le président de l'Institut notarial de l'immobilier, Pierre Bazaille.

    Concours de pronostics

    « La décote des biens immobiliers énergivores pourrait avoisiner 10 % à 15 %, reprend Benoît Fauchard. Les marchés où le déficit de logements est criant comme l'Île-de-France ou les biens rares tels des appartements niçois avec vue sur la mer ne seront pas concernés. En revanche, les pavillons en province ou les immeubles énergivores des années soixante verront certainement leur valeur amoindrie. » « La fourchette de décote sera sans doute plus large du fait de la diversité des marchés immobiliers et moins importante pour les appartements que pour les maisons où les travaux à réaliser sont souvent plus lourds », estime Pierre Bazaille. Un diagnostic qui n'est pas partagé par d'autres professionnels. « La qualité d'usage et la localisation des biens immobiliers primeront sur la performance énergétique », objecte Jean Carassus, professeur à l'École des ponts ParisTech et fondateur d'Immobilier durable conseil. « Dans les marchés de pénurie où l'essentiel des logements mis en vente vont être notés entre D et G, au moins les premières années, la valeur des biens immobiliers ne sera pas affectée car les acheteurs n'auront pas le choix », renchérit le président du réseau Century 21, Laurent Vimont. Les logements édifiés entre 1955 et 1974, avant le choc pétrolier, sont souvent énergivores.

    Si le bien immobilier mis en vente a été acquis au début des années 2000 au point que sa valeur a fortement augmenté, la décote sera largement compensée. À l'inverse, les logements mis aux normes pourraient se revaloriser d'autant, et les propriétaires bénéficier de meilleures conditions de crédit. Le Crédit Foncier testera bientôt des plans de financement permettant de tenir compte sur toute la durée du prêt immobilier des économies d'énergie réalisées par un ménage qui voudra remettre son logement aux normes. « Le taux d'effort des ménages qui remboursent un prêt immobilier peut être abaissé de deux à trois points si leur facture en énergie est réduite significativement, souligne le directeur général délégué au Crédit Foncier, Christophe Pinault. Aussi, nous mettons en place un outil statistique pour déterminer l'économie d'énergie réalisable suite à des travaux et l'intégrer à hauteur de 70 % dans un plan de financement. » Une facture énergétique réduite de 600 euros par an permet de rembourser 35 euros de plus par mois et d'acheter mieux ou plus grand.

    Par Sophie Sanchez


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