• Le marché immobilier américain : une menace persistante pour les banques

    Le marché immobilier américain : une menace persistante pour les banques

    Les saisies bancaires pourraient atteindre le million à la fin de l'année. Les banques régionales sont les plus vulnérables.

    Immobilier américain, le retour ? Trois ans après le début de la crise des subprimes, les saisies bancaires de biens immobiliers ont atteint un niveau record au deuxième trimestre, selon le spécialiste de l'immobilier américain RealtyTrac. Entre avril et juin, les banques ont pris le contrôle de près de 270.000 logements, un chiffre en hausse de 5 % par rapport au premier trimestre et de 38 % par rapport au deuxième trimestre de l'année dernière. Les taux de défaut des ménages restent très élevés : au premier trimestre, ils s'élevaient à 7 % pour les emprunteurs dits « primes » et 27 % pour les « subprimes ».

    Autre bombe à retardement : l'immobilier commercial. Un nombre important de crédits doivent être renouvelés cette année et l'année prochaine. Or le prix des mètres carrés commerciaux est en chute libre et avec la baisse des loyers, les emprunteurs ont de plus en plus de mal à payer leurs intérêts. Les banques pourraient donc hésiter à renouveler ces prêts.

    « Le redémarrage du marché résidentiel risque d'être très laborieux, même si les prix ont déjà beaucoup chuté et si les taux sont bas », explique Hélène Baudchon, économiste au Crédit Agricole. Aucune mesure n'a encore été suffisante pour interrompre le cercle vicieux : avec la baisse des prix, les ménages, dont la valeur du bien devient inférieure à l'endettement immobilier (en situation dite de « negative equity »), ont intérêt à faire défaut ; leur bien est alors saisi, puis vendu à prix cassé par la banque et alimenté par ces saisies, l'excès d'offres entretient la baisse des prix de l'immobilier .

    Inconnue de taille

    La bonne nouvelle ? La crise du marché résidentiel aurait déjà largement été intégrée dans les bilans bancaires. « À moins d'une rechute de l'activité économique, l'essentiel a été fait au cours des derniers trimestres », commente Christian Parisot, responsable de la recherche chez Aurel BGC. Ce qui laisse une inconnue de taille. « Cela reste un pari, poursuit-il. Mais on le voit avec JP Morgan, pour l'instant, les banques ne sont pas prêtes à faire d'effort de provisionnement supplémentaire »

    Quant aux inquiétudes suscitées par l'immobilier commercial, elles concernent surtout les banques régionales. « Compte tenu de la taille de ces banques, on ne peut pas parler de risque systémique », estime l'économiste du Crédit Agricole. De même, les analystes de Raymond James se veulent rassurants : « Nous anticipons des taux de défaut proches des niveaux observés en 1990-1991, mais les grandes banques ont renforcé leurs fonds propres et elles devraient résister. » En fait, les banques, qui ont souvent peu d'intérêt à saisir le foncier, ont trouvé la parade : elles gagnent du temps en proposant aux emprunteurs d'allonger la maturité de leur dette. De quoi, au choix, retarder l'explosion de la bombe ou, pour les plus raisonnables d'entre elles, se donner le temps de provisionner et ainsi lisser l'impact de la crise.

    Par Sophie Rolland


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