• Pourquoi certains pays européens ont résisté à la tempête immobilière

    Pourquoi certains pays européens ont résisté à la tempête immobilière

    Le Portugal a octroyé moins de prêts, <st1:personname productid="la Belgique" w:st="on">la Belgique</st1:personname> a été protégée par son fort taux de fonctionnaires

     

                Tandis que l'Irlande, le Royaume-Uni et l'Espagne traversent une effroyable tempête immobilière, quelques pays européens semblent miraculeusement y échapper.

    C'est par exemple le cas du Portugal, qui se paie le luxe d'une montée des prix. Ainsi, entre 2006 et 2008, le prix moyen d'un logement y est passé de 120 000 à 150 000 euros, tandis que le nombre de transactions fléchissait de 30 %, passant de 250 350 à 173 600, et que la distribution de prêts bancaires chutait de 40 %. L'activité s'est redressée à partir du deuxième trimestre 2009. Les 200 agences du réseau Era Portugal ont enregistré en septembre une hausse de leur chiffre d'affaires de 39 % par rapport à l'année précédente, et de 15 % par rapport à 2007.

    " Les banques portugaises ont, dès 2003, anticipé la remontée des taux et la crise à venir, et se sont donc montrées de plus en plus rigoureuses dans la distribution des crédits ", raconte Miguel Poisson, directeur d'Era Portugal. La crise financière mondiale et la baisse des taux qui s'en est suivie ont apporté un gain de pouvoir d'achat inespéré aux nombreux propriétaires portugais endettés à taux variable (80 % des emprunts, dont les mensualités ont baissé de 30 % à 40 %).

    " Le marché immobilier belge est presque ennuyeux, tant il est stable ", juge Alain Declerq, de Era Belgique. En 2008, le nombre de ventes a à peine fléchi, à 120 000, contre 122 000 en 2007, tandis que les prix ont progressé de 4,3 % en 2008 et se stabilisent en 2009. " Le pouvoir d'achat des Belges est intact car nous comptons beaucoup de fonctionnaires européens, flamands, wallons, bruxellois, dont les salaires sont indexés sur l'inflation, détaille M. Declerq, d'autant que les Belges, peuple de propriétaires, conservent en moyenne leurs maisons trente-trois ans, ce qui signifie qu'au cours de leur vie, ils achètent une fois, déménagent une fois et vendent une fois ! ", plaisante-t-il. Il en résulte un marché non spéculatif, comme en témoigne le prix raisonnable de 1 800 euros le mètre carré, à Bruxelles, pourtant capitale européenne.

    <st1:personname productid="La Suisse" w:st="on">La Suisse</st1:personname>, marché fermé

    <st1:personname productid="La Suisse" w:st="on">La Suisse</st1:personname>, pays de locataires qui ne compte que 37,5 % de propriétaires, a aussi été épargnée par les excès immobiliers. Avec environ 55 000 transactions par an, l'activité y est régulière et les prix progressent gentiment : le coût moyen par transaction était de 375 000 euros en 2006 et de 384 000 euros en 2008. Les banques sont parcimonieuses dans la distribution du crédit, exigeant 20 % à 30 % de fonds propres. Pour Jean Félicité, agent immobilier genevois, " <st1:personname productid="La Suisse" w:st="on">la Suisse</st1:personname> est un marché fermé. Les étrangers n'ont pas le droit d'y acheter un logement, excepté une résidence secondaire, dans les zones touristiques. Seuls les étrangers disposant d'un permis de travail et les réfugiés fiscaux bénéficiant du forfait fiscal peuvent devenir propriétaires. "

    Le marché allemand a, lui aussi, peu souffert du marasme international. En dépit de ses 82 millions d'habitants, dont 43 % de propriétaires, le pays n'a pas un marché très actif, avec en moyenne 500 000 transactions par an. Les prix sont stables : en <st1:metricconverter productid="2008, l" w:st="on">2008, l</st1:metricconverter>'achat moyen s'établit autour de 110 000 euros à l'Est, de 200 000 euros dans Berlin et de 170 000 euros à l'Ouest.

    Ce rapide tour d'Europe nous enseigne peut-être qu'un fort taux de propriétaires conjugué à une distribution excessive de prêts accentuent la volatilité des prix, favorisent la création d'une bulle et aggravent ses conséquences.

    Isabelle Rey-Lefebvre

     

    A méditer. Même si cette étude est incomplète, elle démontre néanmoins ce que j’essaie de montrer (entre autre), que c’est notre mode de vie (égoïsme) qui favorise (ou non) les crises. Certains choix ne nous apparaissent ainsi pas dans leur globalité. Le fait d’être propriétaire (l’American Way on Life- à pris un sacré coup avec la crise), mais aussi nos choix de rémunération (regarder en cela <st1:personname productid="la France" w:st="on">la France</st1:personname> par rapport a l’Allemagne, et ces conséquences pas toujours celles espéraient, et contraire a la logique de départ, vieillissement démographique pour l’Allemagne), le chômage (nous avons largement indemnisé dans les années 85/95, résultat un « stock » important de « chômeurs »), etc…

    Daniel Cohen dans  « la prospérité du vice » montre ce qu’il appelle les « lois cachés ». Malthus et aujourd’hui l’addiction a la croissance, les valeurs (frustration) du capitalisme. Dans sa conclusion il pose la grande question :

     « Une incertitude d’ordre systémique plane sur le capitalisme : sait-il où il va, où il entraine le monde ? »
    J’y reviendrais


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