• Pourquoi y a-t-il pénurie de logements en France ?

    Pourquoi y a-t-il pénurie de logements en France ?

    Combien, où et pour qui faudrait-il construire ?

     

    Il se sera construit, en 2009, en France, 334 430 logements, loin du record de 465 881, atteint en 2007. L'année 2010 devrait être tout juste meilleure, avec environ 340 000 logements. La production plafonne donc à 1 % du parc national, de 33 millions de logements, un niveau trop faible pour le renouveler si l'on considère, avec optimisme, que la durée de vie d'une habitation est de cent ans.

    Comment accueillir les jeunes, les migrants et les nouveaux ménages ? La France connaît, contrairement à ses voisins, un certain dynamisme démographique, puisqu'elle gagne 375 000 habitants par an, soit près de 2 millions depuis cinq ans, et bénéficie d'un accroissement du nombre des ménages d'environ 1,5 % par an. Le secteur du logement est donc en pénurie chronique. Le déficit se creuse au fil des ans, ce que confirme les chiffres de la construction du mois de juin, rendu public mardi 27 juillet, avec des mises en chantier en baisse de 10,8 % sur un an.

    Des modifications sociologiques profondes Les économistes ne s'accordent pas sur l'ampleur de la pénurie. Les chercheurs de l'université Paris-Dauphine, Laurent Batsch, François Cusin et Claire Juillard, dans une étude pour le Crédit foncier publiée fin 2006, chiffraient les besoins à 500 000 logements neufs par an, un niveau de production jamais atteint depuis 1985. Ce niveau serait nécessaire pour faire face au renouvellement du parc, mais aussi à ce qu'ils appellent le " choc sociologique ". Sous ce vocable, les universitaires définissent un ensemble de phénomènes démographiques et sociaux : les seniors, d'abord, qui restent dans leur foyer, voire possèdent deux résidences (40 000 nouveaux logements à prévoir, chaque année) ; les familles qui éclatent, se réduisent et se dispersent (85 000) ; l'immigration de travailleurs (45 000) ; les mutations professionnelles (10 000) ; l'attrait du Sud, du littoral et du soleil (30 000)...

    De son côté, la cellule Statistiques du ministère du logement, dirigée par Alain Jacquot, relativise le déficit : " Je constate que les Français sont de mieux en mieux logés, avec plus de confort et d'espace puisque le nombre de mètres carrés par personne ne cesse d'augmenter, à 37 m² aujourd'hui contre 30 m² en 1985, et que le mal logement régresse. " Il chiffre les besoins entre 320 000 et 370 000 nouvelles habitations par an jusqu'en 2020. M. Jacquot avance un autre argument : " Au plus fort de l'activité, entre 2004 et 2007, l'appareil de production était à son maximum, dans l'incapacité de faire plus. "

    Des disparités régionales criantes " La pénurie n'est pas nationale et quantitative : elle est locale et qualitative ", estime Bernard Vorms, directeur de l'Agence nationale d'information sur le logement (ANIL). On ne construirait tout simplement pas là où les besoins sont aigus, et on ne le ferait pas non plus à des prix abordables pour la majorité de la population.

    En moyenne, s'édifient, en France, chaque année, 5,2 logements pour 1 000 habitants, mais avec de fortes disparités selon les départements. La situation de l'Ile-de-France est, à cet égard, caricaturale. Paris est à la traîne, avec 1,6 logement pour 1 000 habitants. Ses départements limitrophes ne font guère mieux, avec 2,4/1 000 dans les Hauts-de-Seine, 3,4/1 000 dans les Yvelines, 2,7/1 000 dans le Val-de-Marne et 3,1/1 000 en Seine-Saint-Denis. Les Alpes-Maritimes sont aussi en déficit criant (3,1/1 000), ainsi que les Bouches-du-Rhône (3,4/1 000). La cherté des terrains, dont le prix représente aisément la moitié du coût final, explique la difficulté à construire dans ces zones.

    A l'opposé, certains départements peu urbanisés, comme ceux de Corse (9,7/1 000 et 10,2/1 000), les Hautes-Alpes (10,7/1 000), les Pyrénées-Orientales (10,7/1 000), la Savoie (8,7/1 000), les Landes (9,4/1 000), la Vendée (8,7/1 000), qui offrent des terrains meilleur marché et un cadre de vie campagnard, pour urbains en mal de verdure, affichent des taux enviables. Certains de ces départements sont proches de métropoles, tandis que d'autres se spécialisent dans une économie résidentielle, accueillante pour les retraités et les nouveaux rentiers.

    Le palmarès des villes bâtisseuses Le cas Corse est exemplaire, avec des taux de construction autour de 10/1000, liés à une démographie d'accueil dynamique. Comme le montrent les chercheurs de Paris-Dauphine dans une étude de juillet 2010, toujours pour le compte du Crédit foncier, " six agglomérations affichent un fort excédent migratoire avec, en tête, Ajaccio, suivie de Perpignan, Toulouse, Bayonne, Montpellier et Nice ". Ajaccio a ainsi, entre 1999 et 2006, accueilli 10 408 nouveaux habitants, pour l'essentiel des retraités, soit 19,7 % de sa population : un record. Toulouse en a gagné 54 000 entre 2000 et 2007, sous l'effet de la mobilité résidentielle.

    Certaines villes et leurs départements se révèlent bâtisseurs, engageant des politiques de construction volontaristes, comme c'est le cas de Montpellier et de l'Hérault (10,4/1 000) ou de la Loire-Atlantique (7,7/1 000), alors que la population de Nantes aurait plutôt tendance à stagner.

    La même étude relève que des villes de taille modeste, qui pouvaient craindre un déclin démographique, attirent de nouvelles populations, dont de nombreux retraités. C'est le cas de Bastia, Arcachon, Sète, Fréjus, Agen, Menton-Monaco, Albi, Alès, Bergerac et Nîmes, sans oublier Thonon et Annemasse qui, elles, accueillent des frontaliers et des ressortissants suisses venus y trouver un logement à prix plus abordable que chez eux.

    Il n'y a pas que le Sud qui attire. Les migrants entendent aussi, selon les auteurs de l'étude, l'appel de l'Ouest, vers des villes comme Vannes, Saint-Brieuc, Quimper, dans un mouvement qui profite également aux Pays de la Loire et à la région Poitou-Charentes.

    Un terrible manque de logements sociaux A l'inadéquation spatiale s'ajoute la cherté des logements ou des loyers, qui ne correspondent pas à la solvabilité des ménages. Ainsi, 48 000 logements sociaux neufs ont été livrés en 2008, une production dérisoire face à l'énormité de la demande. L'Union sociale pour l'habitat recensait, en 2006, 1,2 million de ménages demandeurs, dont 650 000 postulants et 550 000 déjà locataires de ce parc.

    C'est le manque même de logements qui, depuis dix ans, a poussé les prix à la hausse. Le prix moyen du mètre carré a été multiplié par deux, entre 2000 et 2010, tandis que les revenus ne progressaient que de 45 %. La conséquence est double. Les accédants recherchent des terrains et des offres moins chères, en périphérie des villes ou en zone rurale, loin des centres : l'Insee constate, dans une étude de mai 2010, que 29 % des acheteurs récents habitent désormais en zone rurale, contre 25 %, au début des années 1990. Les ménages, ensuite, consacrent un budget de plus en plus conséquent à l'achat de leur habitat, correspondant à 4,2 années de revenus, s'il est ancien, et 6,5 années, s'il est neuf. En 2000, 3 années de revenus suffisaient. Les grands gagnants de l'inflation immobilière sont les seniors propriétaires qui ont acheté pas cher, il y a longtemps, et revendent aujourd'hui au prix fort. Les grands perdants sont les jeunes et les locataires.

    Isabelle Rey-Lefebvre


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